易宪容

如果房地产市场不调整，就无法摆脱以过度融资来拉动房地产扩张的经济增长模式。当前地方政府采取各种方式救楼市，都表明了“离开了房地产整个中国经济增长就会寸步难行”这个观念是如此根深蒂固。而这种增长模式完全是不可持续的。如果房地产市场不调整，扭曲的价格关系、市场行为方式等就不能得以修正，股市要想发展也不容易，更不要说启动牛市了。

楼市与股市的关系，本来没有这样的跷跷板关系—即楼市繁荣了，股市就会衰退；反之，股市繁荣了，楼市就会衰退。但是，目前中国楼市的情况有些特别，而这种特别所导致的问题不解决，中国股市是无法牛起来的。

首先，国内楼市有风险，这是不争之事实。由于“房地产化”经济的不可持续，因此，国内房地产市场的周期性调整是国内经济基本面改善的一个前提。而没有这个前提，中国股市将面对一系列的不确定性。

而形成国内房地产市场问题的关键是，在前十几年，大量资金涌入房地产市场，并沉淀在市场等待资产升值。根据已有的数据，2008年-2013年新增加的信用扩张达80万亿，而80万亿流动性中有一半以上的资金沉淀在房地产市场。

大量资金沉淀在房地产市场，不仅造成房地产价格持续飚升，也造成了金融市场的资金价格全面上涨，导致金融市场的资金不是服务于实体经济而是追求资产价格升值。

在这种情况下，就会造成流入实体经济的资金越来越少，实体经济的资金成本增高。这不仅对上市公司的业绩具有严重的挤出效应，也会导致企业对实体经济的投入减少。比如说，在购买住房可获得暴利的那几年，有些企业购买几套住房的利润就远高于其一年的主营业务。在这种情况下，国内许多上市公司纷纷进入房地产市场，上市公司的主业自然会受到冲击与挤出。如果房地产市场不调整，上市公司能够逐渐退出房地产市场吗？

其次，由于国内经济过度依赖房地产，或者说经济“房地产化”，会增加国内经济的不确定性。因为，房地产市场迟早要调整，而且这个调整会导致经济增长整体下行，影响与房地产关联十分密切的几十个产业，影响到银行的资产质量。

从最近国内各上市银行所公布的业绩报告来看，虽然银行的盈利增长符合市场预期，但银行不良贷款也同样出现了增长。对于国内股市来说，这是令人担心的事情。因为，银行、房地产、钢铁、煤炭、建筑材料等这些行业的上市公司在国内股市中占绝对比重。如果这些行业的公司业绩不好，国内股市牛市如何启动？我们可以看到，2013年创业板市场与A股市场的股票指数表现相差悬殊，很大程度上就在于A股市场的“房地产化”经济包袱过大。

再次，如果房地产市场不调整，就无法摆脱以过度融资来拉动房地产扩张的经济增长模式。当前地方政府采取各种方式救楼市，都表明了“离开了房地产整个中国经济增长就会寸步难行”这个观念是如此根深蒂固。实际上，当前这种以过度融资来推动房地产扩张的经济增长模式完全是不可持续的。

如果房地产市场不调整，扭曲的价格关系、市场行为方式等就不能得以修正，股市要想发展也不容易，更不要说启动牛市了。因为，市场的各种金融资源从根本上就不会流入股市。

当然，房地产市场调整，是否会启动新一轮的牛市到来？这同样是不确定的。但国内房地产市场调整是股市牛市启动一个必要条件。因此，要启动股市牛市，就不能中止楼市调整。在这条件下，加上一系列新的制度安排来保证，国内股市牛市才会来。（作者系中国社科院金融研究所研究员）