◎ 来源 | 地产密探（ID：real-estate-spy）

刚刚，金地集团对外发布了2024年成绩单，过去一年在房地产圈被作为风向标被审视，回到眼下总算“平安着陆”。

如此前预告所剧透的，金地跟其他很多上市房企一样，去年业绩普遍“不理想”，亏得也比较多，对股东而言，这个利空估计释放得该差不多了。

具体看，金地集团去年营收752.7亿元，同比下降23.2%；归母净利亏损61.2亿元，同比下降788.5%；扣非净利润亏损扩大至43.9亿元。

分析来看，这跟房地产结转毛利率下降、资产减值损失等密切相关。比如去年，金地房地产业务结算毛利率14.11%，同比下降2.05个百分点，但就横向看，能保住这个毛利率水准和跌幅，已难能可贵。

聚焦到区域，金地重镇华南区域，去年营收136.56亿元，同比降幅8.3%，毛利率18.43%，同比降了4.56个百分点；同样是重镇的华东区域，去年营收201.8亿元，同比降幅近5成，毛利率18.71%，同比下降1.66个百分点。

反观金地在北方和中西部区域的毛利率，同比却均有回升，分别是15.4%、13.91%，尤其是中西部增幅最大，比如西安就是金地的一个重镇。

从区域业绩分析看，金地在华东区域的问题应是盘子收缩，与华南区域未来如能加大精准拿地，提升产品力等策略有望提振销售规模，毛利率仍有潜力回弹。

实际上，楼市这三年深调考验的就是房企面对“生死存亡”时能否及时调整与适应力，一定会有取舍，“安全地活着才是第一位的”。

前不久，金地集团曾向媒体披露说，2023年以来这两年内，其负债总额已降低约1300亿元，其中2024年如期兑付11笔到期债务、总规模约200亿元。

2024年，金地集团实现经营净现金流136.2亿元，同比增幅521.2%，从去年四个季度看，一季度还净流出9.19亿元，二季度净流入超55亿元，三季度32.1亿元，到四季度达到58.17亿元。

也就是说，金地去年经营净现金流在面对“销售收入降幅五成”的主要不利背景下，通过极度压缩经营相关支出保证了经营净现金流回正且大幅回弹。

这一年，金地集团筹资净现金流235.8亿元，比上年减少77亿元，其中融入近109亿元，同比减少225亿元，而融出344.7亿元，同比减少343亿元。也就是说，金地融资端尚未真正打开，更多精力在还债上。

该年，金地集团现金及现金等价物净减少74.7亿元，较上年净减少256.88亿元已明显改善，该期末现金及现金等价物余额211.9亿元，较上年底减少近75亿元。换言之，金地今年销售与融资若均能明显改善，现金流将会比较好看。

该期末，金地集团短期借款余额3.35亿元，较上年底减少2亿元，一年内到期有息负债约317亿元且较上年底减少近百亿元，而长期借款余额412.5亿元，较上年底减少71亿元，应付债券余额4.6亿元，较上年底减少22.57亿元。

据东财choice金融终端显示，金地目前存续公开债只剩5只了，总规模10.6亿元，其中今年4月初一笔5亿元中票到期，今年10月一笔余额5900万元到期，其他则集中在明年4月。所以说，金地今明年公开偿债压力陡减。

当前，从上到下都在积极推进“止跌回稳”、“稳住楼市”各项政策落地，一二线核心城市二手房市场明显复苏，新房市场也有所改善。此外，房地产金融政策也持续宽松，项目融资“白名单”范围继续扩大。

对金地等大型房企来说，2025年销售和融资均将迎来破局性利好。就债务而言，就可以择机增加中长期借款，减少短债规模，以优化债务及利率成本结构。

截至去年底，金地集团总土储约2916万方，权益土储约1245万方，其中，一、二线城市占比约77%。2025年前2个月，金地先后在杭州、上海各拿到1个优质项目地块，累计斥资约10亿元，瞄准高端改善需求旺盛的低密度洋房联、联排别墅产品，不仅能做高利润，还能快速走量。