他还收了几年租金。

收了4年租金后 租客把租金交给了别人

2019年5月，西安市民秦先生购买了城北凤城七路南侧、凤新路西侧三丰中心思想项目5栋10101号房屋，“这是商铺，中介介绍的，我来看了，感觉不错，37平方米，共150万，当时付了7成，105万元。”

秦先生说，商铺的开发商是陕西三丰房地产开发有限公司，当时，开发商说，一个周就可以办理网签，网签的时候，再支付尾款。商铺买的时候是带租约的，租给了一家便利店，次月开始，他就收起了租金。

但网签一直没有办理。租金也收到了2023年9月，然后就出了问题，“租客说，有人拿了房产证，说是业主，我们就把租金交给了业主。”秦先生说，他买的商铺，怎么换了业主呢，于是去找开发商，“开发商说，没办法，回头给退钱。后来又说，可以把隔壁户型不好的商铺给我，或者是给我车位，我都不同意，一直扯到现在，问题都没有解决。”

2月21日，华商报大风新闻记者看到秦先生提供的“三丰中心思想商品房认购书”，认购书签署的日期为2019年5月6日，上面写着，自2019年6月1日起，开发商返此商铺租金的70%。在按揭款项批复后，开发商应将房屋租赁权转给购买人。开发商承诺2019年9月1日前做网签，若长时间无法办理应于2020年1月1日起返此商铺租金的100%。

这个商铺现在仍然是出租状态，便利店还在经营，记者联系上便利店的工作人员，她说，谁拿了房产证，就把租金给谁，这没有问题。

秦先生说，经过他们多方了解得知，这家开发商和另外一家开发商有债务纠纷，他所购买的商铺先是被冻结，后来被强制执行了，在他们购买的时候，应该就处于冻结状态，所以无法网签。

对此，记者联系上陕西三丰房地产开发有限公司一唐姓工作人员，她说，“我们正常卖给他，手续齐全，也有实体的铺子，后来是法院把铺子执行走了，他可以找法院申诉。”

法院已驳回买家提出的执行异议请求

事实上，秦先生也曾在西安市中级人民法院查封他所购买的商铺期间提出书面执行异议，称查封的房屋为其所有，请求法院中止执行解除查封。

法院查明，某公司与三丰公司的借款合同纠纷一案，法院于2019年11月做出了民事判决书。三丰公司等不服该判决，向省高院提起上诉。陕西省高级人民法院于2020年5月做出判决，该判决查明，2017年12月，某银行接受某公司委托向三丰公司发放8900万元贷款，三丰公司提供抵押财产是土地使用权及在建工程。后因被执行人三丰公司未履行生效法律文书确定义务，某公司提起强制执行申请，法院依法立案执行。另查，2019年7月12日，因某公司、某银行、三丰公司借款合同纠纷，法院查封三丰公司及被申请人名下的房产或冻结等值的银行存款、股权。2019年7月24日，法院作出协助执行通知书，要求西安不动产登记服务中心协助查封三丰公司名下的房产，包括秦先生购买的商铺。

法院认为，秦先生对案涉房产主张权属，但其并未支付全部房屋价款，亦未提交已合法占有的相关证据，故驳回其提出的执行异议请求。

21日，秦先生无奈地说，未支付全款，是和开发商有网签的约定，开发商一直不给予网签，他没有拿到产权证，“开发商和其他公司有纠纷，明知道商铺可能会被冻结，还卖给我们，是欺诈的行为。”

天眼查显示，陕西三丰房地产开发有限公司西安分公司是最高人民法院所公示的失信公司，该公司也被列为限制高消费企业。

华商说法

陕西恒达律师事务所高级合伙人、知名公益律师赵良善

购房和被查封的前后 有不同的法律后果

本事件中，秦先生购房发生在法院查封之前还是之后，其法律后果则截然不同。若秦先生购房发生在法院查封之前，民法典规定，房屋经登记才发生物权变动的效力。即使购房人支付全部房产、实际占有房屋，如果没有变更登记到自己名下，房屋的所有权仍属于出卖人。一旦出卖人成为被执行人，该房屋将面临被执行的风险。正是考虑到现实中存在购房人已交付房款并实际占有使用了房屋，但并非由于自身原因未将房屋变更登记至其名下的情况，法律作出了优先保护购房人权利的规定，如《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。也就是说，如果秦先生购房满足上述条件即可以排除金钱债权对所购房产的执行，法院则可支持其终止执行异议申请。

赵良善强调，但若秦先生购房发生在法院查封之后，那么秦先生也只能根据合同的约定并结合合同效力的情况要求开发商承担缔约过失责任或违约责任或欺诈责任。

 赵良善提醒，事实上，对于购房人所购房屋能够排除法院执行的情形，司法解释规定得较为严格，如有其中一项不符合，购房人就可能面临房财两空的困境。因此，提醒广大购房者，购房时务必要时时提高警惕，首先，签合同前要到不动产登记中心核实房屋是否被查封；其次，按合同约定履行付款义务；再者，确保自身具备购房资质，不存在因自身原因不能办理过户登记的情况；最后，尽早接收、占有房屋并及早完成过户。

盈科西安律师事务所高级合伙人金鑫

已构成根本违约 购房者应立即起诉确权

金鑫认为，秦先生可向开发商主张解除商品房认购合同、返还已付购房款及赔偿损失，但需通过民事诉讼途径解决，无法直接对抗法院已生效的执行程序。开发商在商铺被查封期间销售房屋且未如实披露抵押事实的行为涉嫌违约和欺诈，但能否构成刑事犯罪需结合具体证据判断，在本案中涉及以下几个问题：一是物权归属与执行异议。根据《民法典》第二百三十一条，商铺物权以登记为准。秦先生虽支付了105万元，但未完成网签和产权登记，未取得法律意义上的物权。法院查封时商铺仍登记在开发商名下，故秦先生的执行异议被驳回符合法律规定。开发商在2019年7月12日查封后继续收取租金，存在权利滥用嫌疑，违反《民法典》第一百三十二条，应予追责。

第二，开发商的合同责任。认购书明确约定2019年9月1日前完成网签，开发商逾期两年未履行，已构成根本违约。第三，开发商在商铺已设定抵押且被查封的情况下隐瞒事实销售房屋，秦先生可主张已付房款一倍的惩罚性赔偿，但需举证开发商存在故意隐瞒。

在实务中，类似情况时有发生，建议购房者在遇到类似情况时立即起诉确权：提起商品房买卖合同纠纷之诉，请求确认合同解除、返还购房款及赔偿损失（包括租金收益损失）。注意提交认购书、付款凭证、催告网签记录等证据。刑事报案：若开发商将购房款挪作他用而非用于解除抵押，可能涉嫌合同诈骗罪，可向公安机关提交销售时已知晓查封状态的证据线索。执行救济：在开发商其他财产被强制执行时，可申请作为普通债权人参与分配，但清偿顺位次于抵押权人。并及时预判开发商偿债能力，及时委托诉讼。