火红的五月为广州楼市信心打了一针强心剂。

克而瑞数据显示，5月广州商品住宅成交均价36023元/㎡，环比上升10.7%，为今年来月度最高，楼市久违“量价齐升”。

究其原因，主要得益于改善与豪宅项目集中网签的带动。

这背后也折射出购房者需求的深层转变：从“有房住”到“住好房”，从关注户型面积到重视居住体验，从单一房产属性到追求社区生态价值。

01

“好房子”时代来袭

一场居住体验全方位升级的革命浪潮

“好房子”是当前行业最凝聚共识的热频词汇。

一方面，今年政府工作报告首次将 “好房子”写入其中，彰显国家层面对加速推动“好房子”建设的高度重视。

当前，国家正在大力推行“好房子”新标准。今年5月，国家标准《住宅项目规范》（全文简称《规范》）正式落地实施。相较旧标准，《规范》对住宅层高、容积率、隔音降噪、适老化、消防安全等提出了更高要求。

回溯中国住房发展史，“好房子”的内涵始终与时代需求同频。从住房制度改革初期对“一套功能上实现‘遮风避雨’的房子”的满足，到2000年后房地产市场高速扩张时期升级对“大客厅、大阳台”的空间需求，随着时代的发展，人们对“好房子”想象与期待一直在逐步攀升。

但实际上，市场上部分项目已陷入“单纯追求空间”的误区——容积率攀高、户型设计僵化、社区配套缺失，居住体验与“好”的标准渐行渐远。

这一点从近年来物业与业主越发凸显的矛盾中可窥见一斑。

及至今日，人们对“好房子”的定义与追求有着全然不同以往的标准。

以“安全、舒适、绿色、智慧”为核心的《规范》正是由此应运而生。它不仅顺应人民群众的新期待，直击新时代居住痛点问题，更将真正掀起新一轮“居住革命”。

值得一提的是，当前住建部正在启动“好房子”建设惠民实用技术产品征集活动，主要征集能够解决隔音不好、渗漏、开裂、反味等问题的新技术、新设备、新材料、新产品。

这意味着“好房子时代”，从社区运营到产品设计，从层高到得房率，从居住体验到室外环境，从智能化到适老化，都将迎来一场全方位、超乎想象的标准化升级浪潮。

另一方面，积极建设高标准“好房子”成为房企转型的新赛道。

近几年行业进入深度调整期，以往“卖方市场”已逐渐转变为“买房市场”，楼市竞争愈加激烈，置业者“用钱投票”，各大房企必须打造更优质、更高标准、更符合新时代多元居住需求的产品才能有未来。

目前已有大批房企竞相推出以“第四代住宅”“好房子”为卖点的新房项目。

观察市场上热卖的项目，“得房率”“全屋智能”“层高”“可成长的好社区”等均成为比拼产品力的着力点。

甚至有房企提出，要像车企一样建房子，更加科技化、体系化、标准化。

保利发展在新近发布的《保利2024-2025年不动产行业白皮书》中强调，要建立保利发展“好房子”标准，提供“好服务”、创造“好生活”。

其中提到，“好房子”也不仅仅是建筑功能本身，还需要社区管理、城市规划、公共配套和服务的系统发力，全面提升宜居性。一个成功的项目需要教育、商业和生活的全方位配套，那些能够同时提供“好产品、好服务、好生活”的“六边形”战士，已经成为市场的主流选择。

除了保利发展，此外绿城中国还提出行业首个“好房子”标准《绿城中国好房子产品标准》，包含“高颜值、极贤惠、最聪明、房低碳、全周期、人健康”六大要素。

中国建筑发布“好房子”营造体系，依托于此，中海地产推出中海好房子 Living OS 系统，集成16大产品体系，满足24项客户期待与172项全维需求。

越秀地产发布了“4×4好产品理念”和“4+X”产品系，提炼出“品质、温度、智慧、成长”4大关键词和16个产品主张，形成“4×4好产品理念”的核心支撑，对新时代“好房子”命题给出自身答案。

电建地产的《中国电建好房子产品标准》，提出“安全、健康、绿色、智慧、精工、和美”6大维度及26个专项、75个控制要点、165个技术参数的“好房子”产品标准，并推出“绿、水、青、山”产品系。 

越来越多头部房企主动应变市场变革，加大投入并积极践行“好房子”理念，逐步构建起体系化的建设标准，与政府、与市场共同推动“好房子时代”的来临。这对置业者而言，是一个好消息。

而当前和今后一个时期，“好房子时代”无疑将进一步释放市场潜力。

02

广州“好房子”的在地密码

六大升级趋势引领新时代

随着国家标准《住宅项目规范》正式施行，行业从“量”到“质”的深刻转型也迎来了一个里程碑。 

各地多措并举加大对“好房子”建设的政策支持力度。

日前，成都出台《“好房子”建设行动方案》，从总体布局、建筑设计、低碳节能、配套设施等方面出发，系统推进“好房子、好小区、好社区、好城区”“四好”建设。

此前，福建省住房和城乡建设厅联合其他9部门共同出台《福建省推进“好房子”建设行动方案》围绕9个方面提出26条措施，明确2025年全省打造新建商品房“好房子”试点不少于20个。

而作为一线城市，广州“好房子”升级进化更显迫切，也更早掀起“住宅革命”。

特别是，广州既有“老广”对传统居住文化的坚守，如对“山水园林”的偏好，又面临新市民、青年群体对智能化、社交化的需求，同时还有应对湿热气候的建筑挑战。

因此，广州的“好房子”不仅是物理空间的升级，更是对岭南生活方式的重构。

其一，气候适配，让居住体验更加“凉爽透气”。

岭南地区夏季高温高湿、广州的“好房子”首先解决“生存痛点”。

例如，琶洲·樾|华樾以“城市山林”为生活主张，创造出典雅而富有层次的东方庭院，既营造出“外得江湖，内得山水”的自然丰盛之美，又增加了凉意。

琶洲·樾|华樾实景图

中建·白云之星借鉴国际先进的POD公园城市模式，打造“零距离公园”体验感，当前已升级建成占地面积约2.6万方黄边艺术公园，并将在未来继续新增打造黄边文化公园、运动公园、生态公园，累计新增并升级城市绿地面积高达约11万㎡，也为整个社区降低热岛效应。

其二，全龄友好：会生长的社区。

广州的“好房子”拒绝“一刀切”设计，而是围绕“儿童、青年、老人”三类核心群体构建社区生态。

例如，万科·理想花地打造“超级综合体、主理人街区、文化聚落、运动能量环、未来邻里HUB”五大场景，建造综合住区、休闲购物、商务办公等多种业态。这是践行万科新城市社区理念的具体承载者，其社区氛围浓厚，生活体验更佳。

万科·理想花地规划愿景图

万科的另外一个项目——万科黄埔新城，占地约158万㎡的复合型大城，规划总建筑面积近31万㎡的公共服务配套，涵盖11所学校、5千米滨水步道、15千米健身环道及10万㎡生态绿核公园，20处口袋公园约半数已建成开放。依托于此，黄埔新城共成立了15大社群。在过去一年，共举办超300场活动，如绿榕音乐节、融里花开节、融德里水上婚礼、社区全民运动会等各项主题庆典活动，从城市级万人活动到邻里聚会累计接待超12万人次。

其三，文化传承，让老城市焕发新活力。

作为国家历史文化名城，广州的“好房子”注重与城市文脉的对话。

比如琶洲·樾|华樾将广州地域与海丝文化融入无声地融入在内。艺术大堂里，由梁志天大师执笔设计的《帆影重重》艺术装置，以船桅为灵感点睛出海上会客厅的故事主线，致敬广州海丝文化；泳池是呼应广州骑楼文化的拱门设计以及黄包车造型的休闲躺椅；车库设计汲取岭南四大名园的精髓，分别将其特点融入四大区域中。

西派尊府结合岭南文化“以水为财”，匠造三重伴水归家系统。构建一环四面、双轴两区的规划布局。同时臻选珍稀名贵乔灌木，打造365天全花期景观，与广州“花城”之美相呼应。

越秀·万博和臻实景美学示范区，打造近12米高阔尺度的照壁、双层归家大堂、三叠式中心水院「珠水画境」的东方三进礼序，深度融合现代艺术与岭南园林，将五星级酒店的氛围感和仪式感拉满。

越秀·万博和臻实景图

其四，空间越来越大。

越秀·云萃无边界飘窗设计，把空间利用率颠覆到更高的标准，让使用率变得更“实用”。

广州南站板块目前仅有新规产品万科·檐屿城，带来了户型飞跃式的迭代——超高使用率的77-135㎡三至四房户型。

万科·檐屿城实景图

在万科·檐屿城推出之前，在南站板块3房户型的上车门槛是 C项目的建面约86-87㎡的3房1卫户型。由于并非新规户型，实用率相对低，90+㎡也只能规划出一个卫生间。万科·檐屿城能在约103㎡里规划出不需要牺牲任何舒适度的4房2厅2卫户型！

其五，越来越智能化。

比如，西派天河序与华为携手打造的全屋智能家居体系，依托鸿蒙生态系统的强大互联能力，将玄关、客餐厅、卧室等11大功能空间内的9大类102个智能设备有机串联，全方位覆盖回家、烹饪、休憩等36个智慧生活场景，为未来住宅智能化建设树立行业典范。

越秀区公园前·君熙府AI智能板房，聚焦7大智能硬核场景，包括智能门锁、智能全屋智能系统等，可以通过语音、中控屏或者手机APP，灵活控制家中的灯光、窗帘、空调、安防等，随心开启各种智能生活场景。

其六，会所越来越“卷”。

位于热门板块琶洲的保利天奕，拥有超2500平方米的四季会所，涵盖4泳道25米酒店式恒温标准泳池，设置由私宴厅、艺术展厅、茶室及棋牌室组成的社交中心以及接待中心、健身中心,还有两个羽毛球馆和一个篮球馆共同组成的三合一运动场。

保利天奕实景图

西派尊府基于星级酒店服务理念，在项目头排望江位置打造了一座“城市第二会客厅”，从企业领袖论坛到高端商务交流，从私人艺术鉴赏到深度文化沙龙，西派尊府通过多元化的活动，为业主提供了一个拓宽商业视野、深化圈层联结的高端平台。

03

聚焦于“人”！

“好房子”新趋势构筑广州楼市新标杆

纵观广州的众多“好房子”项目，项目的发展趋势已由对好地段的争夺转变为对房屋本身的舒适度和使用价值的关注，舒适性正从“附加价值”升级为“核心价值”，新一代项目设计逻辑以及房产价值体系发生根本性重构。

众多具有前瞻性目光的开发商提高了在产品品质上的研发以及投入，迭代出了大批先进性项目。

广州楼市越来越“内卷”，追求高得房率成为楼市新趋势。过去房源的得房率普遍在90%以下，如今越来越多的项目的实用率突破100%，甚至更高。

高实用率带来的利好是显而易见的，为开发商以及购房者打造户型布局更合理、功能区域更多样化、居住体验更舒适的全新产品提供了空间。

但与此同时，部分开发商为追求高得房率，占用花池、压缩天井尺寸以此“偷面积”，未来将有更多广州人“住在阳台、睡在飘窗”，存在一定的安全隐患。

逐步高涨的得房率并非“好房子”的解答与发展趋势。住建部表示，建“好房子”不等于建“贵房子”“大房子”。

住房和城乡建设部标准定额司司长姚天玮强调，“好房子”的核心价值不在于面积大小或价格高低，而在于通过优化设计、施工工艺、材料选用和服务体系，切实解决居住痛点，实现住房品质的整体提升。

据悉，广州楼市将实行新的规范，全面整治开发商“偷面积”行为，将“面积游戏”引导至产品力的竞争，实现良性发展，贯彻“好房子”的标准。

“好房子”的核心标准始终是“安全、舒适、绿色、智慧”，“好房子”的进化要以人的需要为原点。

如今，众多开发商已经将房屋的硬件条件提升至相当高的水平。

保利天曜便以“六恒系统”（恒温、恒湿、恒静、恒洁、恒氧、恒净）为核心，通过智能科技实现室内环境健康舒适。

保利天曜实景图

然而，对美好生活的追求是一个永恒的命题，品质时代下，购房者对人居产品的要求日益升级。这也为开发商们提出了挑战——人居产品如何匹配购房者更进一步的需求呢？

这要求着开发商需要转变自身的定位，由单纯的建造商进化成为洞察购房者深层次需求的“生活家”。

由此，广州楼市对“好房子”的未来发展方向进行着进一步探索：

如今，购房者对于“家”的定义不仅是“功能住宅”，还需要其成为“精神容器”，满足购房者的精神需求。

因此，开发商们从“好房子”的统一标准中，延伸出个性化的“非标”住宅项目。

这区别于过去“复制粘贴”的高周转模式。对保利置业而言，每一座“誉系”都是定制而不复制，属于真正的限量“高定款”。落子白鹅潭板块的保利瑧誉，以纽约第五大道安缦酒店泳池为基调，打造了高约5米的仿生自然生态流水瀑布泳池，营造不同于传统园林的“隐奢”氛围。

保利瑧誉实景图

“非标”住宅并非为了彰显不同而刻意地追求特立独行，而是基于项目所处的板块以及目标客户群体量身打造理想人居。

广州地铁地产·珑曜上城约6.3米墅级开间，充满灵活性，为购房者百变的需求提供了充足的空间尺度打造个性空间。

广州地铁地产·珑曜上城实景图

“好房子”建设的核心焦点并非“房屋”，而是聚焦于“人”。因此，“好房子”的进阶也并不仅限于房屋的进化，而是以购房者需求为导向，构建生活。

即从单一的“好房子”，进一步延伸为“好房子、好小区、好社区、好城区”的“四好”建设，打造宜居、韧性、创新、智慧、绿色、人的新型城市。

作为珠江新城标杆作品的凯旋新世界，在产品打造上遵循着“比好更好”的标准，打磨出一个属于自己的圈层领地，一种不可复刻的国际人文社区，一种独特的生活方式。

不仅打造广州顶级的私人商务、休闲及家庭式会员会所私人俱乐部——广粤会，还创新性地在社区内打造了一个朝花园敞开的国际化街区式商业地标——广粤天地，营造高端的社区氛围。

广粤天地兼具优雅与烟火气的城央艺术花园

在此基础之上，凯旋新世界还开展了许多国际化的文化、艺术及社会公益等活动，包括国家级的“中法文化之春”系列活动、拉斐尔艺术展、英国文化节、意大利美食节、ISFFC国际电影节……

随着“好房子”定义的拓宽，开发商将对项目从硬件的提升迭代至服务生态的重构，这意味着，“好房子”不是孤立的单元，而应该是城市中的重要组成部分，并将反哺城市，最终推动“好城区”的建设。

保利天奕在项目开放前，修建400米的绿道长廊，通过设计上的“牵引”，使得项目和城市交界面完整连接，实现了由繁华城市到静谧社区的无缝连接。

保利天奕修建了400米的绿道长廊

不仅如此，保利天奕为保证居住者不断联的体感与情绪价值，在社区开发红线外，建造了一座桥。这不仅扩展社区的界面，保证了由内到外的统一，并以此营造出“岛屿领地感”的归家仪式感。

保利天奕为一座岛，修一座桥。

众多房地产开发商不再仅限于建造“好房子”，还以全周期的高品质服务体系，融入生活当中，营造美好生活场景。

从“好房子”到“好生活”的进阶，是空间扩容的需求搭到生活重构的升级。

一个项目的“绿浓度”，折射的是不仅是物质的丰盈，更是居住者为自己选择的一种极致舒适的生活。

有的项目将自身打造成公园，在自家楼下便能应用“公园20分钟效应”，获取内心的宁静，达成身心舒适的最佳状态。

越秀地产先后拿下世界大观一二三期地块后，因地制宜，连片开发打造天河低密湖居豪宅越秀·观樾。

越秀·观樾园林实景图

万科·理想花地则将在花地湾建成约4.5万㎡滨水公园，以及27公顷立体生态空间，“植愈”身心，为居住者带来一种全龄全时、自然发生的生活方式。

万科·理想花地实景图

“好房子”维护和促进人们的身心健康，为居住者“精神丰容”，真正让房子回归生活本质，还原生活的美好。