在土地资源几近饱和的青岛老城区，如何“向天空要效益”？
在日前于深圳举办的2025中国楼宇经济高质量发展大会上，市南区、市北区、崂山区从全国数十个参评城区中脱颖而出，荣获“2025年中国楼宇经济高质量发展城区”。
尤其值得注意的是，市南区和市北区作为青岛的老城区，正面临存量空间资源约束、设施老化、产业能级待提升等共性挑战，亟需通过城市更新破解发展瓶颈，重构楼宇价值。
其通过城市更新激活存量楼宇的实践，为同类城市提供了破局样本——楼宇经济的下半场，已从单纯的物理空间改造，转向产业生态与服务体系的系统性重构。
01
楼宇经济的不同解法
楼宇经济是城市高质量发展的“垂直开发区”，是衡量经济韧性与创新活力的重要标尺。
市南、市北、崂山三个区，楼宇经济发展各具特色，形成优势互补、错位发展的良性格局，并以“立体化”的经济增长模式，打造青岛经济发展新能级。
作为青岛楼宇经济的发源地，市南区近年来不断向上突破发展空间制约，着力构建和完善楼宇经济发展体系，持续优化楼宇空间布局、创新楼宇服务模式、提升楼宇特色品牌。
如今，市南区已形成以香港中路为横轴，以中山路、延安三路、山东路、福州南路为四大纵轴的“一横四纵、多园联动”组团式楼宇经济空间格局，布局5000平方米以上商务楼宇135座，税收过亿元楼宇26座，撑起了市南区都市产业经济发展的基本骨架。
青岛楼宇经济发展向新。
与其相邻的市北区，于数年前便提出“向空间要效益、向楼宇要产值”的发展理念，探索出“垂直生态”的发展模式，形成从零散化管理到系统化运营，从单一的出租模式到“一楼一产业、一楼一生态”的特色格局。
在市北区总面积达426万平方米的100余座商务楼宇中，已有24座楼宇税收过亿元，30座楼宇集聚特色产业，如同散落在城区版图上的“空中聚宝盆”，为区域经济注入持续活力。
崂山区作为后起之秀，始终将楼宇经济作为区域高质量发展的重要引擎，选择以数字赋能实现弯道超车。
近年来，崂山区创新建立涵盖楼宇全生态发展周期的系列标准规范，打造星级楼宇17座，培育特色产业楼宇19座，亿元楼宇数量保持全市第一、全省前列。
以智慧化为支撑赋能招商引资，崂山区联动市、区两级智慧楼宇平台，率先搭建楼宇“数字矩阵”，畅通项目、楼宇匹配渠道，加速企业选址落地。截至目前，140余座重点楼宇内注册市场主体达2.7万余家。
02
市南：“大业主”模式重塑存量空间
市南区是青岛主城区楼宇经济发展最早、最成熟的片区，曾凭借一批大型商务楼宇的率先崛起，开创了城市经济发展新格局。浮山湾畔的摩天大楼鳞次栉比，是青岛楼宇经济靓丽的风景线。
但随着时代发展，早期建设的商务楼宇开始面临硬件设施老化、运营模式滞后等发展瓶颈，步入后劲不足的发展困境，亟待转型升级。
海信大厦的蜕变颇具代表性。
于2002年交付的海信大厦，已投入使用23年。为充分释放这一楼宇的价值，大厦实施全方位升级改造，从园区环境整治到地下车库扩建，从员工餐厅扩容到空调系统更换，再到新增高速电梯和新风系统，每一项改造都精准切中现代商务办公的需求痛点。如今，一个满足现代企业对空间品质与效率双重需求的商务生态圈已跃然眼前。
市南浮山湾畔楼宇鳞次栉比。
这样的更新实践正在市南区全面铺开。
2025年，市南区将15座老旧楼宇纳入更新改造计划，目前12座楼宇已开工。除海信大厦整体改造完成外，深业大厦外墙保温、中信大厦加挂LED大屏等均已完工；贝蒙特大厦完成2部电梯更换，中铁青岛中心、科技城等9座楼宇已启动大堂、电梯、空调等设备设施维修工作，累计改造面积达20万平方米，投资金额超3000万元。
硬件升级只是第一步，真正的挑战在于“筑巢引凤”。
为了实现空间价值跃升，市南区以精准招商激活闲置载体，上半年招引落地优质项目74个，其中亿元以上项目44个、10亿元以上项目8个，投资总规模107.5亿元，同比激增94.85%，世界500强欧力士集团、国家级专精特新“小巨人”企业极易科技、澳柯玛产投等一批产业项目纷纷抢滩。
值得一提的是，面对老旧楼宇业权分散、资金筹措困难等更新的共性难题，市南区探索开展楼宇业权、经营权整合行动，创新推出“大业主”改造模式，即按照“国企牵头、众筹跟投、市场化收益”方式，集中力量推进“老旧散”楼宇整合提升，集中统一改造运营，实现楼宇功能、产业真正焕新。
与此同时，市南区还充分发挥区域金融产业集聚优势，首创“楼宇更新贷”等金融工具，引导国有资本、社会资本等多方参与，构建多元化资金筹措机制，有效破解改造资金瓶颈。
03
市北：“一楼一产业”精准培育
作为青岛主城区的重要组成部分，市北区在楼宇经济发展中，主打“一楼一产业”精准培育。
在这些特色楼宇中，产业集群产生的“化学反应”正在持续释放，加速产业链上下游深度融合——
青岛国际航运中心已吸引山东海运股份有限公司、中国船级社青岛分社等国内外名企和科研机构入驻，形成了涵盖船舶检验维修、航运物流、航运金融法律服务、航运人才等要素的航运产业生态链。如今，这一垂直产业园内，近半数企业之间已建立深度合作关系，实现“足不出楼，业务跑成”。
中海大厦的跨境电商产业集群，依托楼内阿里巴巴国际站、亚马逊青岛、乐盈汇等跨境贸易链主级企业，撬动跨境贸易要素高效聚合，1400余家外贸主体聚集中央商务区，贡献了全区六成以上的出口额。
依托中国（青岛）新媒体产业园、浪潮青岛大数据产业园、二十二世纪广电产业园等楼宇，中央商务区汇集文化传媒类企业2000余家，涌现出一批国内头部网络视听企业，累计创作微短剧600余部，播放量突破300亿，正加速形成“创意－制作－发行”的全产业链条。
市北中央商务区高端楼宇集聚。
服务创新正在成为楼宇经济竞争的新维度。正如业内人士所说，传统楼宇经济就是提供物理空间和物业服务，新兴楼宇经济则不局限于物理空间，更重要的是做好产业培育、人才招募、驻企服务。
聚焦这一点，市北区更是先行先试：首创“政务服务会客厅”，集成50余项审批服务，累计办件超3000件；建立“全域管家”制度，为企业提供全生命周期服务，打造“同心荟”楼宇服务品牌，实现资源精准对接；推出数字人“小意”，开创“数字招商”新模式。
未来，市北区在运营方面还将持续创新，探索“策展式办公”“零碳楼宇”等新模式，开发“楼宇贷”等金融产品，通过全国性招商活动链接优质资源，推动楼宇经济实现更高水平发展。
中央城市工作会议明确要求：以推进城市更新为重要抓手，推动城市结构优化、动能转换、品质提升。当城市发展已进入“内涵式提升”阶段，当青岛的商务楼宇从“钢筋水泥的容器”升级为“产业链条的枢纽”“创新生态的节点”，青岛老城区将更有力地突破空间约束，在垂直维度上构建起“人才-资本-技术-数据”的高密度聚合场。
这也将重新定义青岛的天际线——不仅是物理意义上的“天际线”，更是产业能级、创新活力、治理水平的全方位跃迁。
来源｜青报观象山 记者 余瑞新